Vous souhaitez investir dans de l’immobilier mais le contexte actuel vous laisse dans une situation indécise ? Faut-il attendre ? Les prix vont-ils baisser ? Quel immobilier privilégier ?
Voici notre analyse de la situation et un rappel des points importants concernant l’immobilier d’investissement afin de vous permettre d’avancer dans votre décision. D’un point de vue conjoncturel, nous vivons depuis le début de la crise sanitaire, une situation sans précédent. L’arrêt temporaire d’une grande partie de l’économie du pays imposé par l’Etat au printemps dernier a généré une récession brutale de l’activité économique. Un choc pour les entreprises ! Et en raison d’une circulation toujours active du virus, la visibilité sur la rapidité et la vigueur de la reprise reste faible.
En parallèle, la réponse apportée par l’Etat, par l’intermédiaire de la banque centrale, pour faire face aux conséquences de ce choc économique est d’une ampleur inédite : chômage partiel pris en charge par l’Etat, prêts garantis aux entreprises, plans de relance massifs qui seront notamment investis dans la rénovation thermique des bâtiments anciens. Dans les crises précédentes, une réaction aussi forte de l’Etat et des institutions monétaires n’avait pas eu lieu. Ces actions seront-elles efficaces pour limiter la crise dans sa durée et dans son ampleur ? La découverte d’un vaccin permettra-t-il d’apporter la confiance et un rebond rapide de l’économie ? L’avenir nous le dira… Les marchés financiers sont quant à eux optimistes et anticipent toujours une reprise rapide (en V) en 2021.
Aussi, la crise actuelle tant dans sa nature que dans son traitement est difficilement comparable aux crises précédentes. Il nous semble alors très délicat d’établir un scénario pour l’immobilier dans les mois et les années à venir en faisant une comparaison avec des périodes de crise passées.
Notre analyse et nos recommandations seront différentes selon que vous souhaitez investir cash ou à crédit.
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier grâce à l’effet de levier du crédit :
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier avec un financement à crédit à hauteur de 100 % de la valeur du bien, vous réalisez un effet de levier qui sera plus ou moins fort selon le rendement locatif de votre bien, votre niveau de fiscalité mais aussi et surtout en fonction de la durée du prêt !
Plus le prêt est long, plus vous encaissez une somme de loyers importante pendant la durée du crédit et moins le coût global d’acquisition de votre bien sera élevé. La durée d’emprunt est un facteur d’enrichissement d’autant plus important qu’en raison du niveau extrêmement bas des taux d’intérêt actuels, les écarts de taux entre durées de prêt sont insignifiants : entre 0,10% et 0,30 % par tranche de 5 ans !
Aussi, une stratégie qui consisterait à attendre une baisse des prix de l’immobilier pour investir pourrait s’avérer inefficace si les prix de l’immobilier stagnent ou baissent lentement. Cette stratégie ne serait pertinente que si les prix baissent significativement et rapidement. Chaque année où vous reportez votre décision d’investissement est une année de perception de loyers en moins !
L’immobilier est un marché de gré à gré dont les prix sont fixés en fonction de l’offre et de la demande. Un vendeur qui n’a pas de contrainte pour vendre rapidement n’acceptera probablement pas de baisser son prix rapidement et de manière sensible. Par ailleurs, il n’y a pas un marché immobilier en général. Chaque bien en fonction de son emplacement précis et de ses caractéristiques peut voir son prix évoluer de manière différente à celui de son marché local ou régional.
Les zones tendues où la demande de logement est forte pourrait très bien résister à un mouvement de baisse des prix. Il s’agit des zones les plus attractives pour l’investissement locatif car offrant une plus grande sécurité locative. Concernant l’immobilier d’habitation neuf, il y a très peu de chance de voir les prix baisser car les promoteurs réduisent en général, le rythme de mise en chantier de nouveaux programmes en période de crise. En réduisant l’offre, ils maintiennent ainsi les prix des programmes commercialisés. Enfin pour ce qui est de l’immobilier commercial au travers de parts de SCPI, l’évolution du prix des parts dépend de plusieurs critères : en premier lieu, de l’évolution des loyers encaissés, mais aussi de l’emplacement des biens et enfin de l’évolution du nombre de transaction dans un secteur géographique donné. Mais le critère qui influencera certainement le plus l’évolution des prix à court terme sera l’encaissement des loyers.
Le patrimoine immobilier des SCPI est expertisé chaque année, en général dans le courant du premier trimestre avant l’assemblée générale des sociétés civiles. Aucun mouvement de prix sur les parts de SCPI s’il y en a, n’aura lieu avant le printemps ou l’été 2021. Et si une baisse devait avoir lieu, elle serait probablement faible ou inexistante pour un certain nombre de SCPI. Pourquoi ? Les sociétés de gestion ont une fourchette de plus ou moins 10 % pour fixer le prix des parts de SCPI par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine immobilier. Les SCPI qui affichent aujourd’hui des prix de souscription « décotés » par rapport à la valeur du patrimoine ont ainsi une marge de manœuvre pour absorber tout ou partie de la baisse de la valeur d’expertise du patrimoine.
Aussi, le pari d’attendre une baisse de prix significative des parts de SCPI lorsque l’on souhaite investir à crédit pourrait s’avérer décevant ou perdant ! Une fois de plus, le temps est un précieux facteur d’enrichissement.
Un tout dernier point : n’oublions pas que les prix de tous les actifs immobiliers sont très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt d’emprunt. En raison du niveau actuel d’endettement des Etats, les taux d’intérêt devraient rester très bas durablement, des conditions toujours très favorables pour l’immobilier.
Vous souhaitez investir en cash dans l’immobilier :
Notre analyse sera plus nuancée que la précédente pour un investissement en cash dans de l’immobilier ancien. Un paiement cash signifie que vous payez 100% de la valeur du bien contrairement à une acquisition à crédit ou le prix de revient de votre bien (l’effort d’épargne pour en devenir totalement propriétaire au terme du prêt) ne représentera qu’une partie du prix d’achat du bien.
Même si l’investissement immobilier est un placement de long terme dont l’évolution de la valeur du bien représente un caractère secondaire par rapport à celle du loyer perçu, attendre pour obtenir un meilleur prix d’achat permettrait alors d’augmenter le rendement locatif du bien.
La décision d’attendre dépendra d’un besoin urgent ou non d’obtenir des revenus.
Quel immobilier privilégier dans le contexte actuel ?
Il n’y a pas un immobilier à privilégier plus qu’un autre. Chaque immobilier répond à un besoin précis. Notre recommandation est de diversifier son patrimoine immobilier en portant une attention particulière à l’emplacement du bien et surtout à la solvabilité du locataire.
L’immobilier commercial a été touché par la crise sanitaire au 2ème trimestre et a connu une situation inédite. Un certain nombre de locataires ont ajourné le paiement de leur loyer du 2ème trimestre en raison de la fermeture administrative qui leur était imposée par l’Etat pendant la durée du confinement. Les SCPI de rendement qui détiennent des bureaux, des murs de commerce, des entrepôts, et autres devraient verser en 2020 un dividende compris entre 80 et 100 % de ce qui a été versé en 2019. Il y aura bien une baisse cette année, mais heureusement limitée grâce à la diversité du patrimoine qu’elle détienne.
La crise sanitaire est en train de jouer un accélérateur de tendances qui émergeaient depuis plusieurs années comme le développement du e-commerce et du télétravail. Des tendances déjà prises en compte par les sociétés de gestion des SCPI dans la gestion de leur parc immobilier et dans leurs acquisitions.
Les annonces de certaines grandes entreprises souhaitant développer le télétravail pourrait nous interroger sur l’avenir des bureaux. S’il peut présenter une source de gain tant pour les salariés que pour les entreprises dans le secteur tertiaire en Ile de France en raison des contraintes de déplacements et des prix de l’immobilier, à l’échelon national, son application ne suscite pas le même engouement des employeurs. D’après plusieurs enquêtes faites auprès des directeurs financiers, le télétravail resterait très marginal. Il nécessite en effet, un changement lourd dans l’organisation de travail de l’entreprise et peut s’avérer contre-productif pour cette dernière. A titre d’exemple, IBM, l’un des précurseurs d’une politique 100 % télétravail a imposé en 2017 à tous ses salariés de revenir au bureau …
L’immobilier d’entreprise est un lieu de vie, d’échange et de relations humaines indispensables à la cohésion et la culture d’une entreprise, à la motivation des salariés et au bon fonctionnement de l’entreprise notamment en matière de productivité.
Néanmoins, cette période particulière vécue par les entreprises nourrit pour certaines d’entre-elles, la réflexion sur leur organisation pour les années à venir au regard des modes de communication actuels, des contraintes environnementales et d’autres contraintes particulières comme l’adaptation à une crise sanitaire. Les entreprises seront alors demandeurs de locaux professionnels adaptés à de nouvelles organisations de travail et de nouveaux besoins de services. Les sociétés de gestion en sont bien conscientes et sont prêtes à agir en conséquence.
Quant aux murs de magasin, la crise actuelle est bénéfique à certains commerces - l’alimentaire, le bricolage, le jardinage mais fragilise d’autres commerces comme le prêt à porter. Comme pour l’immobilier de bureau, elle accélère des tendances de fonds déjà bien prises en compte par les gestionnaires de SCPI dans leurs acquisitions.