Investir dans de l’immobilier locatif pour percevoir un revenu peut représenter aujourd’hui une démarche complexe dans la prise de décision : Quel montant d’investissement, quel emplacement pour une rentabilité attractive, neuf ou ancien, location nue ou meublée, dans le cadre d’une défiscalisation ou non ?
Une démarche aussi chronophage pour trouver un bien répondant à son cahier des charges et d’autant plus s’il y a des travaux de rénovation à effectuer.
Par ailleurs, les risques locatifs (vacances locatives, loyers impayés, dégradations …) ne sont pas à sous-estimer dans la prise de décision même s’ils peuvent être atténués en prenant des assurances.
A contrario, l’investissement dans des parts de SCPI de rendement – des sociétés civiles qui détiennent un patrimoine immobilier – présente un grand nombre d’avantages que l’on ne peut retrouver dans l’achat d’un bien immobilier locatif :
Le versement d’un revenu régulier, stable et sûr
La diversification du patrimoine de chaque SCPI (plusieurs dizaines, centaines ou milliers de locataires selon les SCPI) est source de stabilité et de sécurité dans le versement d’un revenu. Ce revenu peut osciller à la hausse ou à la baisse d’une année sur l’autre en fonction de la situation locative du patrimoine, mais toujours dans des proportions extrêmement faibles.
Une absence de revenu est impossible !
Des rendements élevés et la possibilité de bien diversifier son patrimoine
L’offre en SCPI est extrêmement large. Elle permet de diversifier son investissement tant d’un point de vue géographique (France et pays européens) que sectoriel (logements, bureaux, commerces, hôtels, logistique, immobilier lié à la santé ou l’éducation …). Un facteur de sécurité supplémentaire pour son investissement !
Selon la typologie des SCPI, les rendements offerts ces 3 dernières années oscillent entre 3,5 % et plus de 6 %. Un rendement net avant fiscalité.
Un investissement très simple et rapide à mettre en place, sans aucun souci de gestion
Les parts de SCPI sont souscrites comme un placement financier. Pas d’acte notarié et donc pas de frais de notaire. Elles peuvent être financées à 100 % à crédit. Comptez environ 2 mois pour la mise en place du prêt.
Le patrimoine immobilier de chaque SCPI est intégralement géré par une société de gestion : acquisitions et cessions d’immeubles, entretien des immeubles, gestion locative, versement des dividendes (loyers), reportings trimestriels ou semestriels sur la vie de la SCPI, informations fiscales pour la déclaration des revenus.
Vous ne vous occupez de rien !
Un investissement sur mesure
En achetant des parts de SCPI, vous pouvez adapter à l’euro près, le montant de votre investissement à votre budget d’investissement défini en fonction de votre besoin de revenu complémentaire, de votre capacité d’emprunt et de votre effort d’épargne si l’investissement se fait à crédit.
Un patrimoine immobilier plus facile à transmettre à ses enfants
Un bien immobilier n’étant par nature pas liquide, son partage entre les héritiers peut s’avérer compliqué financièrement et être source de tension en cas de désaccord sur l’attribution du bien ou sur le montant de la soulte à verser lors du partage.
Le partage de parts de SCPI ne pose quant à lui aucune difficulté et ne peut être source de tension car chaque héritier peut se voir attribuer un nombre de parts équivalent de chaque SCPI. La valeur des parts ne peut être discutée.
Enfin, si les héritiers manquent de liquidités pour payer les droits de succession, la cession d’un nombre de parts de SCPI équivalent au montant des droits de succession à payer permet de conserver le reste des parts. Dans cette situation, le bien immobilier quant à lui doit être vendu.
Les SCPI présentent beaucoup d’avantages, mais quels sont leurs inconvénients ?
L’entrée en jouissance des parts de SCPI :
Selon les SCPI, l’entrée en jouissance des parts n’intervient qu’entre le 3ème et le 6ème mois qui suit l’acquisition des parts. Cette période ne produit aucun revenu.
La fiscalité :
Les SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers (biens immobiliers loués nus).
Les dividendes perçus des SCPI s’additionnent à vos revenus d’activité ou de retraite et sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Selon la situation fiscale de l’investisseur, différentes solutions pourront être envisagées afin d’atténuer ou de neutraliser la fiscalité sur les revenus des SCPI : acquisition en nue-propriété, détention au-travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, acquisition couplée à un Plan d’Epargne Retraite (PER) pour neutraliser l’impôt sur les revenus fonciers…
Des frais d’acquisition à amortir dans le temps :
Les SCPI supportent des frais de commercialisation compris entre 8 % et 12 % selon les sociétés qui gèrent ses SCPI. Ces frais sont intégrés dans le prix d’achat des parts de SCPI qui disposent ainsi d’une valeur de « retrait », valeur à laquelle, les parts seraient vendues.
Aussi, la détention de parts de SCPI doit être toujours envisagée sur du long terme pour amortir ces frais comme pour tout autre acquisition immobilière.
Les SCPI, un investissement immobilier simple et rassurant pour investisseurs indécis
Vous l’aurez compris, la souscription de parts de SCPI représente une démarche d’investissement immobilier très simple et rapide à mettre en place, mais aussi très rassurante pour des particuliers qui souhaitent investir dans de l’immobilier locatif, mais qui bien souvent, ne prennent aucune décision par manque de temps ou parce qu’ils sont indécis.
N’oublions pas qu’en gestion de patrimoine, si la performance financière d’un investissement immobilier est un critère très important, le facteur « temps » l’est tout aussi dès lors que l’on finance son investissement à crédit. Chaque année de loyers non perçus renchérit le coût global d’acquisition de son patrimoine immobilier …